Mới nhất
Home » Thị trường nhà đất » Bài toán đầu tư cho thuê căn hộ giá rẻ không hề dễ

Bài toán đầu tư cho thuê căn hộ giá rẻ không hề dễ

Một dự án căn hộ cho thuê có ban công, nhà vệ sinh, nơi nghỉ ngơi, khu bếp chỉ rộng 20m2 đảm bảo an ninh, có nhà để xe riêng chỉ có giá thuê 1,5 triệu đồng mỗi tháng, chi phí sinh hoạt tính theo quy định của nhà nước. Căn hộ đáp ứng nhu cầu nhà ở cho gia đình 3 người (bố, mẹ và một con nhỏ) hoặc 2 người ở ghép. Dự án gồm 125 căn hộ thuộc hệ thống các căn hộ cho thuê giá rẻ quận Bình Tân nằm gần giao lộ Võ Văn Kiệt và An Dương Vương, phường An Lạc, quận Bình Tân, TP. Hồ Chí Minh. Mô hình Bất động sản này được đánh giá là “dễ ở” với người thuê. Nhưng với các nhà đầu tư, liệu họ có thu được lợi nhuận từ dự án này hay không?

Ngay khi được công bố, thị trường Bất động sản cho thuê đã dấy lên 2 luồng quan điểm trái chiều về mô hình Bất động sản mới này.

Có ý kiến cho rằng chủ đầu tư mạnh dạn đi nước cờ khác biệt tập trung đánh vào phân khúc siêu rẻ chưa thị trường nào dám làm, rủi ro khá lớn, mà thu về lợi nhuận không cao, thời gian thu lợi nhuận khá lâu. Phản biện thứ nhất là khả năng cho thuê với mức 1,5 triệu đồng một tháng bao gồm phí quản lý là không khả thi. Bởi lẽ, chủ đầu tư còn phải bù những khoản chi phí không tên như khấu hao công trình, phí quản lý, duy tu bảo dưỡng hạ tầng, thuê đất hoặc mua đất, thuế.. Phản biện thứ hai là suất đầu tư này không phù hợp với dòng vốn vay. Lãi suất cho vay trung bình hiện nay khoảng 9% trong khi lợi tức thu được từ việc cho thuê căn hộ giá rẻ khó có thể sánh bằng căn hộ cao cấp (lợi tức 6% một năm). Do đó, suất đầu tư này triệt tiêu đi cơ hội sinh lời nếu chủ dự án vay để đầu tư.

can-ho-mini-gan-san-bay-phong-bep

Căn hộ siêu nhỏ này đang phát triển gần giống với mô hình nhà ở xã hội cho thuê. Tuy nhiên, để vận hành được, chủ đầu tư cần phải có sẵn nguồn vốn nhàn rỗi hoặc được cơ chế hỗ trợ hay công thức xây dựng đặc biệt thì suất đầu tư mới có lời.

Lãi xuất thấp hơn so với các phân khúc Bất động sản khác

Đi sâu vào phân tích, một dự án 125 căn hộ, diện tích mỗi căn 20m2, cộng thêm lối đi và phần phụ thì tổng diện tích sàn khoảng 3.750m2, công trình cao 4-5 tầng. Giả định chi phí xây dựng 4 triệu đồng mỗi m2 thì suất đầu tư xây dựng khoảng 1,5 tỉ đồng, giá đất khoảng 10 tỷ, vị chi giá thành mỗi căn hộ mini khoảng 200 triệu đồng. Nếu kèm thêm các chi phí hoàn thiện khoảng 240 triệu đồng một căn. Như vậy, cho thuê 1,5 triệu đồng mỗi tháng căn hộ này nhiều khả năng chủ đầu tư phải ra quy định đặt cọc trên 10 năm hoặc mất 10 năm (bằng với giá bán căn hộ) mới đảm bảo suất đầu tư có lời.

Ngay cả khi tính giá đất bằng 0 cũng phải khấu hao khoảng 30 năm mới hoàn vốn. Bài toán được đặt ra là ngay cả khi 125 căn lấp đầy, giá thuê 1,5 triệu đồng mỗi tháng chỉ thu được 187,5 triệu đồng, tức 2,25 tỷ đồng một năm. Tổng vốn xây dựng khoảng 16,5 tỷ đồng, lãi suất 9% một năm thì tiền lãi đã ngốn sạch 1,5 tỷ đồng mỗi năm. Lấy doanh thu năm 2,25 tỷ đồng trừ đi lãi năm 1,5 tỷ đồng còn lại 750 triệu đồng một năm chưa tính đến phí quản lý, nhân công vận hành doanh nghiệp và khấu hao.

Bài toán cho thấy ngay cả trong điều kiện lãi suất cho vay ổn định lâu dài 9% một năm thì suất đầu tư cũng không dễ thực hiện do biên lợi nhuận quá thấp.

Chấp nhận đầu tư, kiên nhẫn chờ lợi nhuận

Nhưng một số lại cho rằng dự án có tiềm năng do nhu cầu về căn hộ giá rẻ của phần lớn lao động có thu nhập thấp hay một bộ phận sinh viên ở mức cao. Một dự án gồm 125 căn hộ không thể đáp ứng đủ nhu cầu về nhà ở cho người dân. Do vậy, khi được tung ra thị trường, chắc chắn sẽ không còn căn hộ nào trống. Đầu tư dự án là chấp nhận thời gian sinh lợi nhuận “trong tương lai dài”.

Với hai luồng ý kiến trên, nhà đầu tư cần phải đối mặt khi quyết định đầu tư mô hình này.

 

 

Đánh giá bài viết!
%d bloggers like this: